Depuis 2020, les propriétaires et exploitants de surfaces tertiaires supérieures à 1 000 m² ont une obligation réglementaire : déclarer leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT. En 2026, ce dispositif entre dans sa phase de maturité — et les sanctions pour non-conformité ont un cadre réel.
Qu’est-ce que le décret tertiaire et qui est concerné ?
Le décret tertiaire impose aux bâtiments à usage tertiaire de réduire leurs consommations d’énergie finale de :
- -40 % d’ici 2030
- -50 % d’ici 2040
- -60 % d’ici 2050
Ces objectifs sont calculés par rapport à une année de référence choisie parmi 2010-2019.
Qui est soumis au décret tertiaire ?
Tout bâtiment dont les surfaces tertiaires atteignent ou dépassent 1 000 m². La condition s’apprécie à l’échelle du bâtiment total. Secteurs concernés : bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement, de santé (EHPAD, cliniques), sportifs et culturels, entrepôts tertiaires, bâtiments mixtes.
Qui doit déclarer ?
La responsabilité est partagée : le propriétaire enregistre le bâtiment et les données de structure ; le locataire/exploitant fournit ses données de consommation. Les baux commerciaux récents intègrent de plus en plus une clause « verte » (green lease) précisant ces obligations.
Qu’est-ce qu’OPERAT et comment ça fonctionne ?
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme ADEME accessible sur operat.ademe.fr. La déclaration se fait en trois niveaux :
- L’entité tertiaire assujettie (ETA) : propriétaire ou gestionnaire principal
- Le bâtiment (BAT) : adresse, surface, type(s) d’activité(s)
- Les unités fonctionnelles : partie homogène du bâtiment avec ses consommations par vecteur énergétique
Calendrier des déclarations
Chaque année avant le 30 septembre, les assujettis déclarent les consommations de l’année N-1. Les données génèrent un indicateur de suivi :
- Vert : objectif atteint ou en bonne voie
- Orange : objectif non atteint mais plan d’action en cours
- Rouge : objectif non atteint sans plan d’action → risque de mise en demeure
Quelles consommations déclarer ?
La déclaration porte sur les consommations d’énergie finale : électricité (tous usages), gaz naturel, chaleur achetée à un réseau, froid acheté, fioul, ENR produites et consommées sur site. La source est la facturation réelle ou les données de votre GTB/BMS.
Les données de modulation — souvent oubliées
Des données de modulation permettent d’ajuster l’objectif à la réalité du bâtiment :
- Degrés-jours unifiés (DJU) — corrige les variations climatiques annuelles
- Taux d’occupation
- Nombre d’occupants ou de transactions
Ces données sont cruciales ! Elles peuvent faire passer un bâtiment du rouge au vert. De nombreux assujettis ne les renseignent pas par méconnaissance, ce qui fausse leur indicateur à leur détriment.
L’année de référence — choix stratégique
On choisit généralement l’année où la consommation était la plus élevée (2010-2019), ce qui maximise le dénominateur et rend l’objectif de -40% plus atteignable.
Lien direct entre décret tertiaire, BACS et GTB
Le décret tertiaire fixe un objectif de résultat (réduire les consommations de X%).
Le décret BACS fixe un moyen (installer une GTB de classe B minimum).
La GTB est l’outil principal pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Un bâtiment équipé d’une GTB correctement paramétrée réalise en moyenne 20 à 30% d’économies — souvent suffisant pour atteindre l’objectif de -40% en 2030.
L’enchaînement optimal :
- Audit énergétique + analyse OPERAT (état des lieux des consommations réelles)
- Installation GTB / mise en conformité BACS
- Déclaration OPERAT des nouvelles consommations → passage en vert
- Activation des CEE BAT-TH-116 sur la GTB installée (financement 20 à 50% du coût)
Sanctions : ce que risque un bâtiment non déclarant
Si un bâtiment présente un indicateur rouge pendant deux années consécutives sans plan d’action, le préfet peut :
- Mettre en demeure le responsable
- En l’absence de conformité : publication sur un site officiel (nom du propriétaire, adresse, motif) — le fameux « name and shame »
Cette publication est redoutée par les foncières et les grandes entreprises : risque réputationnel significatif pour les acteurs sensibles aux critères ESG.
FAQ — Décret tertiaire OPERAT 2026
Mon bâtiment a plusieurs locataires — qui est responsable de la déclaration OPERAT ?
Le propriétaire est responsable de l’enregistrement du bâtiment. Chaque locataire est responsable de la déclaration de ses propres consommations. En pratique, le propriétaire coordonne le processus et intègre les données des locataires dans OPERAT.
Que se passe-t-il si mon bâtiment n’a pas de données de consommation historiques ?
L’arrêté du 24 novembre 2020 fixe des valeurs de consommation de référence absolues par type d’activité et zone climatique (kWh/m²/an). Ces valeurs remplacent l’année de référence historique.
Mon bâtiment est au rouge sur OPERAT — que faire ?
En priorité : vérifier que toutes les données de modulation sont renseignées correctement, car elles peuvent changer votre indicateur sans réaliser de travaux. Ensuite, un audit GTB permettra d’identifier les actions prioritaires pour atteindre l’objectif.
Le décret tertiaire s’applique-t-il aux bâtiments en location ?
Oui. L’obligation s’applique au bâtiment, quelle que soit la nature des baux. L’assujetti est le propriétaire ou le preneur selon les conditions du bail.
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