Le décret BACS impose depuis janvier 2025 la mise en place d’une GTB dans tous les bâtiments tertiaires existants équipés de systèmes CVC supérieurs à 290 kW. Pour la plupart des propriétaires, la première étape concrète est de savoir si leur bâtiment est conforme. C’est l’objet de l’audit BACS.
Qu’est-ce qu’un audit BACS exactement ?
Un audit BACS est une évaluation technique indépendante qui répond à trois questions :
- Votre bâtiment est-il soumis au décret BACS ? (type de bâtiment, puissances installées)
- Votre GTB existante atteint-elle la classe B minimum ? (niveau légalement requis)
- Quels sont les travaux nécessaires pour atteindre la conformité ? (avec estimation de coût et accès aux CEE)
Qui est obligé de faire un audit BACS ?
| Catégorie | Seuil puissance | Échéance |
|---|---|---|
| Bâtiments tertiaires existants (> 290 kW) | Depuis janvier 2025 | Déjà en retard si non conforme |
| Bâtiments tertiaires existants (> 70 kW) | Avril 2027 | 2 ans pour se conformer |
Concernés : immeubles de bureaux, hôtels, EHPAD, centres commerciaux, entrepôts tertiaires, établissements d’enseignement, équipements sportifs couverts.
Comment se déroule un audit BACS ? Les 5 étapes
Étape 1 — Recueil des documents (J-10 avant la visite)
Plans, inventaire équipements HVAC, contrats de maintenance CVC, documentation du système de supervision, données de consommation des 3 dernières années, historique des travaux d’automatisation.
Étape 2 — Visite technique sur site (1 journée)
Inspection des équipements physiques (CTA, chaufferies, éclairage, comptage) + évaluation des fonctions GTB selon la grille de la norme ISO 52120-1 (notation 0 à 3 par fonction) + inspection de la supervision existante.
Étape 3 — Calcul de la classe BACS actuelle
| Classe | Signification | Exigence légale |
|---|---|---|
| D | Aucune automatisation | Non conforme |
| C | Régulation automatique de base | Non conforme |
| B | Régulation avancée + optimisation globale | Minimum requis |
| A | Optimisation continue par IA | Supérieur au minimum |
La grande majorité des bâtiments construits avant 2010 sont en classe D ou C.
Étape 4 — Rapport d’audit et plan de mise en conformité
Le rapport comprend : diagnostic (classe BACS actuelle, fonctions conformes vs non conformes) + plan de travaux avec estimation budgétaire + analyse de financement (éligibilité CEE BAT-TH-116, montant estimé, ROI sur 5 et 10 ans) + attestation de conformité si classe B atteinte.
Étape 5 — Réunion de restitution (1h à 1h30)
Avec le maître d’ouvrage, le gestionnaire technique et le prestataire de maintenance CVC pour valider les priorités et engager le processus de conformité.
Combien coûte un audit BACS en 2026 ?
| Surface du bâtiment | Complexité | Prix indicatif HT |
|---|---|---|
| < 1 000 m² | Simple | 1 500 – 2 500 € |
| 1 000 à 5 000 m² | Modérée | 2 500 – 5 000 € |
| 5 000 à 15 000 m² | Complexe | 5 000 – 10 000 € |
| > 15 000 m² | Très complexe | 10 000 – 25 000 € |
L’audit conditionne l’accès aux CEE : sans audit préalable conforme, vous ne pouvez pas activer la fiche BAT-TH-116, qui peut représenter 20 000 à 200 000 € de certificats selon la surface. Le coût de l’audit est donc systématiquement rentabilisé par les CEE obtenus.
Que se passe-t-il si vous n’êtes pas conforme ?
- Mise en demeure par la DREAL
- Amende jusqu’à 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale) par bâtiment
- « Green discount » BACS : décote de 5 à 15% sur la valeur de l’actif immobilier (CBRE/JLL 2024-2025)
FAQ — Audit BACS
Un audit BACS est-il obligatoire légalement ?
Non, le texte n’impose pas un « audit » mais l’installation d’un système classe B. En pratique, sans audit préalable, il est impossible de démontrer votre conformité ni d’activer les CEE. L’audit est donc incontournable.
Combien de temps dure un audit BACS ?
La visite terrain dure de 4h (petit bâtiment) à 2 jours (grande superficie). Le rapport est livré dans les 10 à 15 jours. En cas d’urgence : rapport express en 5 jours.
Peut-on activer les CEE BAT-TH-116 sans audit préalable ?
Non. La fiche BAT-TH-116 exige un état initial documenté. Sans audit, le dossier CEE est refusé. De plus, commencer les travaux avant la contractualisation avec un obligé CEE fait perdre l’intégralité des certificats.
Mon bâtiment de 2005 a une GTB KNX — suis-je conforme BACS ?
Peut-être en partie. De nombreuses installations KNX de cette époque sont en classe C (régulation automatique sans optimisation globale). Un audit est nécessaire pour trancher.
L’audit BACS selon SMT ENG
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Smart Tech Engineering — Bureau d’études GTB
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